Trt-auto.ru

Автомобильный журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Кто застрахует дольщиков от недостроев

Со 2 января 2014 года в России появилась обязанность застройщика оформлять специальную гарантию в одной из трех форм в случае, когда он привлекает средства граждан для участия в долевом строительстве (214-ФЗ). По задумке законодателя, новый инструмент должен защитить дольщиков от потери средств и в перспективе снизить стоимость строительства.

Законодатель исходил из простой предпосылки, что дольщик — слабая сторона и не должен разбираться в договорах. Поэтому в случае, когда застройщик не может исполнить свои обязательства, дольщик должен быстро получить деньги, а далее уже сильная сторона — страховщик или банк — разберется с недобросовестными застройщиками. Таким образом, у государства впервые за долгое время появился эффективный механизм защиты дольщиков.

Проблемный сегмент

Закон предоставляет застройщикам три опции в случае, если они привлекают средства дольщиков: свою ответственность можно застраховать в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС), получить банковское поручительство или обратиться к частному страховщику за страховым полисом. И у банков, и у страховщиков есть свои подводные камни в процессе использования защиты. Основным проблемным моментом банковского поручительства является его дороговизна либо не вполне адекватная форма выдачи — для снижения себестоимости частенько банки оставляют такие поручительства за балансом. Что же касается страхования ответственности застройщиков, то сложностью этого механизма является качество договора страхования. Для застройщика, по сути, не имеет значения, какой это будет договор, ему нужно только исполнить требование закона — на момент регистрации прав дольщиков предоставить полис.

Законодатель попытался ограничить доступ недобросовестных компаний на этот весьма обширный рынок, для чего в законе были прописаны требования, которым должен соответствовать страховщик: как минимум пять лет работы на страховом рынке, 400 млн руб. собственных средств, в том числе уставного капитала не менее чем 120 млн руб. Однако под такие критерии попадает достаточно много страховых компаний, среди которых могут оказаться и недобросовестные.

Сколько стоит дом построить

Типовой панельный девятиэтажный дом в регионе с ценой 30 тыс. руб. за кв. м при средней площади квартиры в 54 кв. м обходится застройщику примерно в 300 млн руб. Формально полис выдается в пользу каждого отдельного договора долевого участия, то есть примерно на 1,5 млн руб. Но если стройка встанет, то платить придется по всем договорам, заключенным данным застройщиком. Таким образом, страховые выплаты могут составить 300, 500, 700 млн руб. и более. Конечно, ни один страховщик такие громадные суммы на себе не удержит.

Согласно страховой практике, величина принимаемого риска по каждому из объектов не может составлять более 10–20% от собственного капитала. Если страховщик подписывается на крупный риск, то удержать его без последующего перестрахования не представляется возможным. Пока на данном рынке в качестве перестраховщика работает только ОАО «СК АИЖК». Серьезный участник рынка — Общество взаимного страхования застройщиков — также заключило договор перестрахования рисков строительных компаний в августе 2014 года с ОАО «СК АИЖК». На сегодняшний день добросовестный рынок складывается вокруг этих компаний.

У банкиров есть аналогичные ограничения — лимит кредитного риска на группу связанных заемщиков не может превышать 25% от собственных средств. Только банку еще сложнее — он не может, в отличие от страховщика, перестраховать принятые риски, потому и надзор за банками чуть жестче.

Платить не хочу

Многие из читателей наслышаны про ухищрения в договорах страхования. Обычно этот текст печатается мелким шрифтом — недобросовестные страховщики не любят обсуждать «исключения» и определения, «что не является страховым случаем».

Страхование ответственности застройщиков зачастую грешит тем же. На рынке сплошь и рядом попадаются экзотические исключения, которые сводят на нет защиту дольщика. А вместе с тем формально все правила страхования, на основании которых действует любой страховщик, утверждаются в Банке России (точнее, направляются в уведомительном порядке). Если у Банка России хватит времени и сил разобраться во всех запятых, тот он вправе приостановить действие недобросовестных правил.

Ситуацию может радикально исправить новое право, делегированное Банку России: издавать своеобразные стандарты страхования — устанавливать минимальные требования к качеству и надежности страховой защиты. Есть надежда, что еще до первых скандалов с новыми обманутыми дольщиками ситуация со страховой защитой наладится.

С банковским поручительством ситуация хуже. Его правовую часть никто не контролирует, а потому возникновение армии обманутых дольщиков в этом сегменте неизбежно.

Как распознать недобросовестную компанию

Если вы решили приобрести жилье на этапе строительства и хотите убедиться в качестве вашей страховой защиты, прежде всего необходимо внимательно ознакомиться с правилами страхования. Наличие заведомо невыгодных условий урегулирования страхового случая должно сразу привлечь ваше внимание.

Дольщики могут быть полностью осведомлены об условиях страхования, получив всю информацию о долевом договоре перед его регистрацией в Росреестре.

Важным элементом для понимания надежности страховой компании будет сравнение стоимости строительства дома и величины собственного капитала страховщика. Игроки рынка, не соблюдающие правило удержания риска, могут быть сразу отнесены к недобросовестным, в первую очередь — из-за высокой себестоимости строительства.

Сегодня на страховом рынке уже есть несколько негативных примеров. Отозвана лицензия у СК «Восхождение». Эта компания активно занималась страхованием ответственности застройщиков, предлагая им полисы по демпинговым ценам.

Формальная причина банкротства — прекращение деятельности одного из старейших и крупных туроператоров в России туристической фирмы «Нева».

Требование закона к компаниям, осуществляющим деятельность по страхованию ответственности застройщиков, состоит в отсутствии оснований для применения к ним мер предотвращения банкротства. Одно из таких оснований — наличие в отношении страховщика исполнительных производств. Открытым остается вопрос о том, чем будет обеспечена защита прав дольщиков с момента, как договора страхования, выпущенные сомнительной страховой компанией, перестали соответствовать требованиям 214-ФЗ. Очевидно, отсутствие платежеспособности такой компании — ответственность, которую она принимает на себя перед дольщиками — может исчисляться миллиардами рублей.

Крупный бизнес нуждается в крупной поддержке

Как показывают расчеты, новый вид страхования может потенциально снизить себестоимость строительства. Если дольщик перестанет бояться недостроя, то он будет готов покупать квартиры на более ранней стадии строительства. Поскольку любая стройка обязательно привлекает кредитные средства (обычно от 40 до 60% от себестоимости строительства), то в случае снятия страхов дольщиков часть этих дорогих заемных средств удастся заменить средствами за проданные квартиры. И тогда себестоимость строительства неизбежно снизится на 5–7%.

Пока на рынке страхования ответственности застройщиков крупные страховщики не замечены — они взаимно выжидают. Получается замкнутый круг — чтобы крупные страховщики открыли свои перестраховочные емкости, должны появиться чужие емкости. Но эти емкости не появятся, пока кто-то не начнет работать.

Некоторые развивающиеся страны целенаправленно создавали государственные перестраховочные компании, которые позднее выполняли также функции надзора за рынком. В частности, подобный положительный опыт есть в Турции и Бразилии, где перестраховочным компаниям предоставлены государственные гарантии для защиты национального рынка. Кроме сохранения валюты внутри страны, эти компании решили и вторую задачу, о которой никто вслух не говорил. Каждый страховщик, обязанный государством перестраховывать до 5% риска в госкомпании, становится прозрачным и понятным.

Таким образом, госстраховщик поднимается над рынком и может заранее заметить недобросовестных игроков, в том числе ведущих политику неадекватного принятия рисков. В результате в Турции и Бразилии государственные перестраховочные компании вошли в топ мировых игроков в этой области. В случае использования аналогичного опыта в России подобная компания могла бы работать не только на местном рынке, но и на всем пространстве БРИКС.

Альтернативным государственному перестрахованию механизмом повышения прозрачности рынка явилось бы создание единого реестра гарантий прав дольщиков. Допуск к этому реестру осуществлял бы Банк России, и он же, в первую очередь, следил бы за концентрацией рисков. К тому же такой реестр мог включать информацию о банковских поручительствах, которые сейчас ничем не регулируются и никак не контролируются. Банк России как мегарегулятор страхового и банковского сектора вполне способен охватить контролем все сектора и проводить единую политику управления рисками.

Александр Цыганов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Как застраховать дду от недостроя

Как правило двойные продажи происходят до регистрации дду в рег.палате! Больше всего случаев . когда люди» приобретают жиль» по предварительному договору!

Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков.

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

3-НДФЛ и налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

Выбора, страховать или нет свою ответственность, у застройщика нет, это его обязанность, в противном случае ни один договор по данному проекту не пройдет регистрацию в Росреестре.

Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет Приобретение жилой недвижимости всегда связано с крупными финансовыми вложениями.

Многие говорят, что объем потенциальных выплат по страхованию застройщиков превышает все резервы страховых компаний страны. И поэтому страховые компании не спешат заходить на этот рынок. Так ли это?

Для устранения отмеченных проблем внесены существенные изменения в законодательство об ответственности по ДДУ.

Существует ли органы страхового надзора?

Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Риелтор даже не знает что страхование застройщиков введено с января 2014 года и несет пургу про Жидаева? О чем вообще разговаривать??

Этот вид обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками отличается высокой надежностью. Однако на практике такой способ применяют редко. Низкая популярность объясняется значительной стоимостью поручительства.

Как реализуется страховая защита

Каждый страховщик разрабатывает свои тарифы и условия страхования. Размер страховой премии зависит от полной стоимости ДДУ и установленного в данной организации тарифа. Стандартная страховая премия по договору, как правило, составляет около 1 % от общей стоимости ДДУ.

Вкладывая деньги в свою будущую квартиру, мы рассчитываем получить ее и получить в обещанный срок. Но на практике так получается далеко не всегда.

Да и страховые компании страховой компании рознь, доверия в систему страхования дело личное, и навязывать то или иное мнение будущему дольщику не стоит, каким б ВЫ не были грамотным специалистом не были.

Точно так же, если у банка отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней найти новый вариант предоставления гарантий своим дольщикам.

Когда необходимо страхование ДДУ?

Чтобы исключить ошибки, надо учитывать особенности подписанного договора. Существенное значение имеют даты заключения ДДУ и получения официального разрешения на выполнение строительных работ. Раньше страхование ответственности было обязательным. С 2017 года этот метод защиты дольщиков применяется в добровольном порядке.

Очевидно, что, несмотря на срок действия закона, он уже составляет четыре года, Российскому рынку страхования ДДУ нужно время для развития, включая страховые компания. На сегодня к СК предъявляются конкретные требования для того, чтобы они имели право на страховании ДДУ.

Есть ведь страховые компании с хорошей репутацией. Которые на рынке не первый год. Думаю таким доверия гораздо больше.

Наиболее популярным и относительно простым способом страхования является договор со страховой компанией.

Ну тут не идет речь думаю о грамотно составленной договоре, ДДУ и в Африке ДДУ. Особо Застройщики не редактируют ДДУ, ибо это в рамках ФЗ 214, а вот подсунуть дополнительные соглашение с акты приемки-передачи с открытой датой и доверенностью на сотрудников Застройщика (в тексте наблюдается не только сдать документы на регистрацию, но и искать и подписывать соглашение уступки прав требования ДДУ).

Чтобы защитить интересы граждан, государство выступило с инициативой по упорядочению взаимоотношений между подрядчиком и заказчиком при долевом строительстве. Был принят закон №-214, который определил последовательность действий застройщика в части страхования договора ДДУ.

Дольщик в отношениях между страховщиком и застройщиком выступает третьим лицом, и хотя страховой договор заключается в его пользу, сам он не принимает никакого участия в его подписании. Для частного инвестора важен сам факт наличия страховки, о чем его должен проинформировать застройщик.

Срок поручительства должен покрывать срок строительства + 2 года, т.е. зачастую не менее 4-х лет. Ставка по поручительству — около 3% годовых. Соответственно, цена поручительства на начальной стадии строительства — около 12% от стоимости квартир. Эта цена неприемлема для застройщиков. Кроме того, получая поручительство банка, застройщик расходует свои лимиты на кредитование.

Страхование при долевом строительстве должно защитить интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Страховое возмещение выплачивается дольщику только при наступлении указанных событий. Вы его не получите в случае просрочки сдачи застройщиком объекта. Выбирая квартиру в строящемся доме, потенциальные инвесторы сегодня оценивают только строительную компанию, хотя им стоит принимать во внимание и надежность страховщика, который гарантирует завершение строительства объекта.

Если застройщик использует страхование для обеспечения своих обязательств, то он обязан оповестить дольщиков как об условиях страхования, так и о способе страхования (то есть об обществе взаимного страхования, в котором он состоит, или о страховой организации, которая его страхует).

Договор страхования вступает в действие со дня регистрации ДДУ (договора участия в долевом строительстве) и действует до оговоренного в ДДУ срока передачи жилья дольщику. Страховой случай, наступивший в течение двух лет после окончания этого срока, дает право на получение возмещения от страховой компании.

2 основания для выплаты дольщикам страховки от недостроя

Дольщику нужно обязательно обратить на этот факт внимание, так как только страхование ДДУ в дальнейшем позволит его зарегистрировать в Росреестре.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.

Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).

Важно знать, что страховка объекта полностью осуществляется за счет застройщика, но никак не за счёт дольщиков.

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

  1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
  2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
  3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.
  • денежная компенсация выплачивается дольщику;
  • возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
  • срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
  • допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.

Размер выплаты, подлежащий к возмещению по судебному решению, рассчитывается в зависимости от цены, определенной в договоре. Он не может быть меньше стоимости квартиры, которую гражданин планировал приобрести.

К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.

Читать еще:  Какое наказание за отсутствие полиса осаго?

Многочисленные случаи банкротства строительных компаний, породившие целую армию обманутых дольщиков, вызвали к жизни поправки к 214 ФЗ, принятые в 2012 году. Законодатель разработал механизм, позволяющий снизить риски дольщиков при участии в долевом строительстве, обязав застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта.

Не каждая страховая и банк могут заключить такие соглашения. Есть требования к страховым организациям и поручителям: лицензия, срок работы, отсутствие нарушений закона. Есть ограничения по сделкам. Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до государственной регистрации первого ДДУ.

Классическое страхование ДДУ в строительстве

Практика показала низкую эффективность действия нормативного акта. Рынок страховщиков с учетом предлагаемых требований оказался ограниченным. Заключение договора страхования дольщиков при долевом строительстве может уберечь инвестиции от непредвиденных ситуаций. По сути, получается, что страховая компания в случае чего возмещает понесённые страхователем убытки.

Страховые выплаты дольщикам в случае банкротства застройщика под вопросом

Все 10 домов строительной компании «Реставрация», объявившей о своей несостоятельности, подпадают под новые требования законодательства о защите дольщиков. Шесть недостроенных домов были застрахованы в коммерческих страховых компаниях. Еще по четырем, начатым в 2018 году, застройщик должен был делать отчисления в государственный фонд защиты дольщиков. Несмотря на то, что все компании действующие, у дольщиков «Реставрации» могут возникнуть проблемы с получением компенсации.

На фото: ЖК «Эдельвейс», застройщик — СК «Реставрация»

МВД завело на бывшего руководителя строительной компании уголовное дело. Его подозревают в мошенничестве на сумму более 150 млн рублей. Деньги дольщиков застройщик привлекал с нарушением законодательства — по предварительным договорам, которые не регистрировались. Поэтому страховщики могут отказаться выплатить страховку дольщикам.

Похожих примеров сегодня в стране достаточно. Так, страховая компания «Респект», выдававшая в том числе и гарантии достройки домов «Реставрации», добивается сейчас в суде права не платить дольщикам вологодской компании «Стройиндустрия». К банкротству компании, уверены страховщики, привели не кризис и снижение спроса, а преднамеренные действия руководства застройщика.

Опыт получения страховых выплат обманутыми дольщиками в России

Часто, чтобы не платить обманутым дольщикам, страховые компании банкротятся сами. Хотя Алтайский краевой суд и признал, что компания «Инвестстрах» обязана выплатить страховку покупателям «Горно-Алтайской строительной компании», инвесторы эти деньги вряд ли увидят. Для страховщика начата процедура банкротства. На практике если страховые компании и платят, то только после обращения покупателей обанкротившегося застройщика в суд.

Как показало первое же после создания компенсационного фонда долевого строительства крупное банкротство застройщика, государственный фонд, который должен был заменить страховые компании, также не всегда способен защитить дольщиков от риска недостроя. Собранных в нем средств не хватило на выплату компенсации инвесторам московского девелопера Urban Group, оставившего после себя 20 тыс. обманутых дольщиков. На завершение объектов Urban Group, по оценкам, требуется 59 млрд рублей. В фонде же на начало июля 2018 года было собрано 1,6 млрд рублей.

Компания «Реставрация» делала отчисления в компенсационный фонд по трем новым начатым в 2018 году домам. Все объекты находятся на начальной стадии строительства. До начала ноября в строительной компании будет проходить проверка, для которой ждут аудиторов компенсационного фонда долевого строительства из Москвы. Специалисты фонда, до этого разбиравшие ситуации в «СУ-155» и Urban Group, должны выяснить реальное положение дел в строительной компании и сумму, необходимую на достройку 10 домов. И только после этого фонд вынесет решение о выплате компенсации или выделении средств на достройку домов.

Сложившаяся ситуация с выплатами связана с особенностями рынка страхования ответственности застройщиков. Крупные страховщики изначально не захотели работать с рисками долевого строительства. Они считают, что эти риски очень сложно оценить, поэтому не берутся за страхование застройщиков. А небольшие страховые компании, работающие на рынке, зачастую не имеют достаточно средств, чтобы вернуть вложенную сумму дольщикам.

Страховая компания отказывается от исполнения договора страхования из-за передачи имущества и обязательства застрахованного застройщика — банкрота новому застройщику

Страховая компания ВСК на своем официальном сайте уведомила всех заинтересованных лиц о прекращении своих обязательств по страхованию гражданской ответственности застройщиков группы компаний «Урбан-Групп».

Страховая компания ВСК ссылается на п. 1 ст. 958 ГК РФ. Данная норма предусматривает досрочное прекращения договора страхования, если после его вступления в силу возможность наступления страхового случая отпала, и существование страхового риска прекратилось по обстоятельствам иным, чем страховой случай. Например, в случае:

— гибели застрахованного имущества по причинам иным, чем наступление страхового случая;

— прекращения в установленном порядке предпринимательской деятельности лицом, застраховавшим предпринимательский риск или риск гражданской ответственности, связанной с этой деятельностью.

Дополнительно страховая компания ВСК указывает, что на сегодняшний день дольщик по требованиям о передачи жилых помещений не может подтвердить свое нахождение в реестре кредиторов.

Доводы дольщиков сводятся к следующему:

Страховой случай произошел при введении процедуры банкротства в отношении должников.

На момент обращения в страховую компанию, дольщики находились в реестре. Их исключили после передачи имущества и обязательств по достройке новому застройщику.

Прекращение договора страхования на основании п. 1 ст. 958 ГК РФ не может осуществляться со дня заключения договора.

Судебной практики по таким спорам еще нет. Учитывая, что достижение единообразие судебных решений в районных судах г. Москвы кажется неразрешимой задачей, есть основания допускать различные решения судов. Возможно и среди коллег окажутся различные точки зрения по данному вопросу?

  • 336
  • рейтинг 1

Составление и толкование договоров, подчиненных английскому праву (вечерняя форма)

Большие данные (BIG DATA)

Bachelor of Laws University of London

Комментарии (3)

Уважаемый Алмаз, вопрос не простой, но по смыслу самой передачи недостроя на достройку новому застройщику или вновь образованному субъектовому фонду, или даже специализированной некоммерческой организации ППК «Фонд защиты. «, такая передача исключает возможность для дольщиков требовать выплаты страхового возмещения.

Иное было бы странно. И страховку плати, и квартиру давай. Так быть не может.

Новый застройщик тоже может ничего не достроить. Закон подразумевает, что он обязательно достроит. Но это — только благое намерение. А ведь и достраивающий объект застройщик может свалиться в банкротство. И что, тогда страховка восстанавливается?

Хрень какая-то получается.

Павел, спасибо что не обошли внимание. Безусловно вы правы, что дольщики хотят таким образом получить или страховку, или квартиру. Но все сразу, а что-то одно. Такие требования заявляют только те обманутые граждане нашей страны, дом которых не достраивается или у них уже прост о не осталось денег на съем жилья, чтобы ждать дальше. И те дольщики, которые являются моими клиентами отчетливо понимают, что как только страховая выплатит страховку, требование квадратных метров перейдет страховой.

Такое положение было и в ч. 41 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой страховщик имел право требования к застройщику в размере выплаченного страхового возмещения. Эта норма находила отражение и в судебной практике.

Возможность применения института суброгации в случае выплаты страховщиком страхового возмещения подтверждается и Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 № 18АП-2351/2018 по делу № А47-12961/2016. Указывается, что отсутствие в действующей редакции применительно к договору страхования положений о переходе к страховщику в результате исполнения ими обязательств перед гражданами — участниками строительства прав к застройщику не означает, что данные требования не подлежат включению в третью очередь реестра требований, с учетом положений пункта 41 статьи 25 Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ.

Также Новошахтинский р/с (Ростовская область) в деле № 2-550/2018 и Алтайский краевой суд в деле № 33-5741/2017 отмечают, что в соответствии с п. 14 ст. 15.2 ФЗ № 214-ФЗ, страховщик имеет право требования к застройщику в размере выплаченного страхового возмещения. После осуществления такой выплаты страховщик в порядке регресса приобретает к застройщику права требования участников долевого строительства и вправе заявить о включении его требований в реестр требований кредиторов, который ведет арбитражный управляющий, и участвовать в процедуре банкротства застройщика в качестве кредитора застройщика.

Норму эту исключили только в конце июня 2019 года, так что вряд ли застрахованные дольщики обратившиеся за страховкой должны претерпевать какие-то ограничения прав из-за этого.

Страховка отменяется?

Очередные поправки в 214-ФЗ означают полный отказ от страхования договоров долевого участия. Страховку заменят выплаты в Фонд защиты дольщиков.

Очередные изменения законодательства предусматривают полный отказ от страхования договоров долевого участия. После их вступления в силу все застройщики будут выплачивать взносы в Фонд защиты прав дольщиков.

В первом чтении поправки в 214-ФЗ и другие законы Госдума приняла 4 декабря. На подготовку ко второму чтению есть всего семь дней. Документ разработан Минстроем и в изначальной версии кардинальных изменений не предусматривал. Сразу после его внесения в Госдуму глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил, что текст будет существенно расширен. Сейчас появилась его дополненная версия.

Документ занимает 60 страниц и содержит массу изменений. Самое важное нововведение касается страхования. Предполагается, что после вступления этих поправок в силу все застройщики, независимо от даты получения разрешения на строительство и начала продаж, по новым ДДУ будут отчислять взносы в Фонд защиты прав дольщиков. Исключение делают для тех, кто застраховал объект целиком, а не заключает договоры страхования в отношении каждого дольщика.

Кроме того, смягчёны требования к минимальному опыту застройщика. В действующей редакции говорится, что он должен иметь в активе 10 000 кв.м введённого жилья. Теперь цифру предлагают снизить до 5000, но минимальный стаж присутствия на рынке – не менее трёх лет – остаётся. Полноценным застройщиком признают и Фонд защиты прав дольщиков, хотя на него все эти требования к опыту, наличию средств и т.д. не распространяются. Для финансирования и достройки проблемных объектов ему разрешили создать отдельную унитарную некоммерческую организацию – тоже в форме фонда.

А девелоперам разрешат оплачивать со специальных счетов (они должны быть открыты по каждому разрешению на строительство) расходы, связанные с эксплуатацией жилых и нежилых помещений, машино-мест и других объектов. Сейчас, например, компания не может тратить деньги на содержание ещё непроданных квартир в построенном доме.

С банков снята обязанность контролировать расходы по специальному счёту после ввода дома в эксплуатацию. Есть послабление и по авансовым платежам – сейчас их размер ограничен 30% от стоимости контракта с поставщиком или подрядчиком. Теперь 30% – предельный совокупный размер всех авансовых платежей, но застройщик может сам определять размер аванса по конкретным контрактам. Например, поставщикам заплатить вперёд половину, а генподрядчику только 10%.

Отменяются плановые проверки застройщиков, привлекающих деньги дольщиков (первая спустя год после получения разрешения, а затем ежегодно). Но остаются внеплановые и множество оснований для их проведения. Ужесточаются требования к информационной открытости ЖСК: на них будут распространяться практически те же требования, что и на строительные компании.

Конкретизируют и не вполне понятный пункт о том, могут ли всё же застройщики привлекать деньги по нескольким разрешениям на строительство. Запрет останется на привлечение средств граждан по нескольким градпланам участков или утверждённым ППТ, но разрешений может быть и несколько.

Уточняется понятие целевого кредита (целевого займа). Кредит на строительство многоквартирного дома (или иного объекта недвижимости) в соответствии с условиями договора, заключённого между застройщиком и кредитором (банком или учредителем застройщика) может быть использован только на конкретные цели, прямо прописанные в 214-ФЗ. При этом эскроу-счета граждане должны открывать в том же банке, где девелопер получил такой целевой кредит.

Много поправок вносится в закон о несостоятельности. Основная тема: при банкротстве застройщика приобретатели машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв.м (кладовок) должны быть защищены так же, как и покупатели квартир.

«В новом законодательстве в этой сфере нас беспокоило множество моментов. Любые послабления и облегчения только на благо, но их значимость не так велика. Главные проблемы, связанные с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, сохраняются. Фактически внесённые поправки – это удар «по хвостам». Значимые моменты – замена солидарной ответственности бенефициаров застройщика за убытки на субсидиарную и схема страхования. Вопрос ответственности серьёзно влияет на готовность учредителей и владельцев компании вести бизнес своими руками и честно. А услуги страхования сейчас предоставляет единственная на всю страну компания, что, конечно, недопустимо», – поясняет генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

В каких случаях обманутые дольщики и члены ЖСК имеют право на получение денежной компенсации от государства

По состоянию на 1 января 2019 года в 68 регионах Российской Федерации было зафиксировано 894 объекта незавершенного строительства, которые возводились с привлечением средств дольщиков. В результате пострадали интересы 38 700 граждан России, вложивших свои сбережения в покупку квартир в домах на этапе строительства и не получивших жилье в оговоренные сроки.

Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков

Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).

В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.

Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.

Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.

Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.

А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках. Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд. Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.

В каких случаях дольщики могут получить денежную компенсацию

Пока же интересы обманутых дольщиков (которым застройщики не предоставили оплаченные квартиры в срок) защищает именно компенсационный фонд. Однако недавно (с июля 2019 года) в правилах его деятельности произошли изменения.

Ранее дольщики, не получившие свои квартиры, сами на общем собрании решали, какой вариант помощи им более выгоден: достройка проблемного дома за счет средств фонда или выплата денежных компенсаций.

В настоящее время право определять, что делать с недостроенным объектом (завершать строительство или выплачивать дольщикам финансовые компенсации) перешло к сотрудникам фонда.

Причем Фонд защиты прав дольщиков должен принимать решения о выплате компенсации не по собственному усмотрению, а на основании методики, разработанной Министерством строительства РФ. Для начала недостроенный объект обанкротившегося застройщика подвергается экспертизе.

Читать еще:  Можно ли оформить осаго через интернет

Если исследование покажет, что на завершение объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных компенсаций, то фонд может принять решение в пользу выплаты людям денег. Второй критерий для принятия решения — это срок достройки дома. Если выяснится, что на завершение строительства потребуется больше 3 лет, то фонд получает право не достраивать дом, а выдать гражданам денежные компенсации.

Как определяется размер финансового возмещения? Сумма компенсации выводится, исходя из средне рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья в том же самом населенном пункте. При этом при подборе аналогов учитывается фактор расположения возводимого дома, его класс, а также стадия готовности объекта. Стоимость недостроя определяют сотрудники специализированных оценочных компаний. Важно, что сумма компенсации пострадавшему человеку не может быть меньше той, которую он уплатил застройщику по ДДУ.

В случае банкротства девелопера государственный фонд защиты прав дольщиков компенсирует им стоимость не более 120 м² недостроенного жилья, приобретенного по договору долевого участия. Соответственно, не полностью покрываются риски людей, купивших на этапе строительства слишком большую квартиру или сразу несколько помещений.

В соответствии с законом, компенсации также подлежат оплаченные гражданами машино-места и нежилые помещения (кладовки) в незавершенном строительством доме.

Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов

Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории. Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214. В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.

Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.

На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).

Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.

В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков. В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию. Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.

На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.

События года

Страхование

Финансы

Энергетика

Бизнес

Здравоохранение

Недвижимость

Нефть и газ

Образование

Промышленность

Технологии

Недострой вытянут страховщики

Недострои жилья для дольщиков — колоссальная проблема по всей стране. По нынешнему законодательству, если стройка замирает, то гораздо проще обанкротить застройщика и попробовать компенсировать дольщикам убытки деньгами, чем достроить зачастую почти готовый дом. Страховым компаниям запрещено финансировать завершение объектов из собственных резервов. Выплата компенсаций дольщикам часто затруднена, более разорительна для страховщиков и к тому же не решает главного вопроса: жилья люди так и не получают.

Страховая не может помочь с выплатой компенсаций, если застройщик признан недобросовестным (а это случается почти в 100% случаев). И даже если дольщик добивается относительного успеха, он вместо вожделенного жилья получает только обесценившиеся деньги, которых недостаточно для решения квартирного вопроса. Если под строящееся жилье взята ипотека, а семья дожидается своей квартиры на арендованной площади, долговая удавка затягивается накрепко.

Пути решения этой наболевшей проблемы обсуждались на «круглом столе» в Совете Федерации с участием сенаторов Сергея Рябухина, Сергея Лукина и Николая Журавлева, представителей Центробанка и Федеральной антимонопольной службы, министерства финансов, государственного фонда ДОМ.РФ, страховой компании «Респект», других страховщиков и региональных застройщиков.

«Чтобы люди получили квартиры, в которые они вложили деньги, нужно добровольное решение страховщиков: либо финансировать дострой из прибыли, либо дать возможность страховщикам финансировать исполнение обязательств перед дольщиками за счет страховых резервов. Для этого нужно искать законные основания», — сказала замдиректора департамента финансовой политики минфина Вера Балакирева. «Тариф страховой компании по страхованию гражданской ответственности застройщиков составляет в среднем 1,2%, и финансировать все недостроенные объекты за счет этих средств нереально, — комментирует Александр Артамонов, генеральный директор СК «Респект», которая сейчас страхует около 40 процентов проектов с долевым участием. — Но при грамотном подходе к делу нам зачастую проще и выгоднее помочь достройке, чтобы люди получили квартиры, и мы готовы инвестировать в это собственные резервы. Проблема сейчас только в законе, который такого варианта не разрешает».

Как отмечает политолог Евгений Минченко, логично было бы не банкротить строительные компании и оставлять недострои, а давать возможность достраивать эти объекты страховщикам. Проблема обманутых дольщиков — взрывоопасная, это один из значимых раздражителей на региональном и муниципальном уровне, наряду с экологическими проблемами».

Действительно, законная альтернатива — это перевод всех проектов долевого строительства на банковскую гарантию. Однако она стоит в 5-6 раз дороже, чем страховка ответственности застройщика, и практически делает строительный бизнес нерентабельным. Рынок не готов к росту цен на жилье, повышать цены по уже замороженным объектам попросту невозможно, да и заставить застройщиков заниматься достройкой в ущерб себе нельзя.

В Новосибирске, не дожидаясь изменений на федеральном уровне, уже начали разрабатывать механизм использования резервов страховых компаний для размораживания строек. Представители СК «Респект», местных застройщиков и властей города создают «дорожную карту», которая соответствует позиции минфина и позволит оперативно начать работы на проблемных стройплощадках при поддержке страховщиков. На согласительные процедуры авторы проекта отвели себе месяц. Торопятся и в Совете Федерации: подытоживая предложения экспертов, модератор «круглого стола» Сергей Рябухин заверил, что изменения в законодательство будут предложены уже в декабре, чтобы к весне разморозить стройки и начать предоставлять дольщикам долгожданное жилье.

Страховка от двух зол

С 1 января застройщики, продающие квартиры по договорам долевого участия, обязаны страховать риски покупателей. Некоторые фирмы уже вручают клиентам страховые полисы. Впрочем, юристы советуют гражданам не переоценивать возможности страховки.

Как это часто бывает, вместе с новым законом на рынке появились и мифы, связанные с новациями. Многие граждане полагают, что теперь страховые полисы можно требовать со всех продавцов квартир, и с этой бумагой не страшны будут никакие проблемы. Однако это не так.

Бесстрашные дольщики

Новые правила оформлены поправками в ряд законов (в том числе 214-ФЗ), и вступили в силу 1 января. Отныне строители обязаны страховать ответственность перед дольщиками. Речь идет о фирмах, которые заключают с гражданами ДДУ, подлежащие обязательной регистрации. Но закон не распространяется на объекты, где договор с первым дольщиком был зарегистрирован до Нового года. Кто успел это сделать, вправе продолжать стройку по прежним правилам.
Если фирма получила разрешение на стройку в этом году, то Росреестр не завизирует договор без страхового полиса.
В законе прописано всего два страховых случая. Первый наступает, если арбитраж признал застройщика банкротом, второй — если суд постановил обратить взыскание на участок с недостроем. Второе решение может быть вынесено либо по иску самих дольщиков (если фирма более чем на полгода просрочила передачу квартир), либо по иску банка, в залоге которого находился участок. Особенности этих ситуаций мы еще рассмотрим. Пока же подчеркнем: если компания просто задержит передачу ключей на год, но при этом не окажется банкротом и никто не станет обращать взыскание на объект, это не будет считаться страховым случаем. Есть и другой миф: мол, страховка гарантирует устранение брака на объекте. Это тоже ошибочное мнение. Конечно, ничто не мешает застройщикам расширить перечень страховых случаев в добровольном порядке, но вряд ли кто на это пойдет.
В законе предусмотрено три способа страховать ответственность. Первый: вступить в общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Идея в том, чтобы строители создали некий «общак», из которого будут выплачивать компенсации, если кто-то из участников ОВС пойдет ко дну. Такое общество уже создано в Москве, и в него вступило около 120 фирм. Но питерских инвесторов среди них пока нет. Базовый тариф — от 1,2% от стоимости ДДУ (он может меняться в зависимости от оценки состояния бизнеса). Если фирма продает квартиру за 4 млн рублей, значит она должна внести за нее 48 000 рублей, чтобы в случае банкротства дольщику вернули все деньги. Очевидно, что эту сумму застройщик заложит в стоимость жилья.
Второй способ застраховать ответственность — получить банковскую гарантию. Но банкам это не особо интересно.
Наконец, третий способ (видимо, он станет основным) — заключить договор со страховой компанией, которая будет выдавать дольщикам страховые полисы. Некоторые эксперты сравнивают это с системой ОСАГО, действующей при страховке автомобилей. Но крупные страховщики тоже осторожничают. Они пока не понимают, как им оценивать свои риски.
Впрочем, средние и небольшие фирмы уже заявили о готовности работать на этом рынке.

Страховые пионеры

Некоторые застройщики СПб уже вручают покупателям страховые полисы. Например, фирма «Элемент бетон» заключила договор со страховым обществом «Помощь». Под защиту попали дольщики II очереди ЖК «Финские кварталы». В компании уточняют, что общая стоимость застрахованного жилья превышает 2 млрд рублей.
Кстати, в законе есть оговорка, что минимальная сумма страховой выплаты за 1 кв.м не может быть ниже цены Минрегиона, установленной для конкретного субъекта РФ. Сейчас в Петербурге этот показатель составляет 56 100 руб/кв.м, что гораздо ниже реальных рыночных цен. Некоторые дольщики волнуются: не получится ли так, что страховая компания одобрит выплаты, исходя лишь из этой суммы? В компании «Элемент бетон» говорят: в их случае дольщик сможет рассчитывать на возврат всех внесенных денег.
Правда, возникает ругой вопрос. «Из 214-ФЗ неясно, должна ли страховая сумма покрывать иные обязательства застройщика, например обязанность уплатить неустойку и возместить убытки за просрочку передачи квартиры», — говорит Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.
В числе первопроходцев оказалась также фирма «Тест», которая возводит ЖК «Коломяги эко». Застройщик заключил договор со страховой компанией «Советская». В компании уточняют, что у них тоже страховая выплата соответствует полной стоимости квартиры.
В договоре прописаны те же самые страховые случаи, что и в законе.
Стороны указали, что граждане могут рассчитывать на выплаты, если суд признал фирму банкротом и открыл конкурсное производство. Для большинства обывателей эта формулировка ни о чем не говорит. Но здесь есть много заковырок. Представим, что у застройщика возникли проблемы, и он перестал строить дом. Кредиторы (подрядчики, банки и т.?д.) стали взыскивать долги. Если решение суда вступило в силу, а фирма его не исполнила, то кредитор (которому задолжали более 100 000 руб.) может подать иск о банкротстве. Сначала суд открывает процедуру наблюдения, которая длится минимум полгода. В это время он формирует реестр кредиторов. Их общее собрание и определит судьбу застройщика.
Решающее слово у кредиторов, перед которыми самые большие долги. Если они понимают, что бизнес не спасти, то требуют ввести конкурсное производство. Его кульминацией становится распродажа имущества должника. Но возможны и другие варианты. Например, кредиторы решат, что им выгоднее достроить дом и покрыть расходы за счет продажи свободных квартир. В этом случае суд может не вводить конкурсное производство. И это не будет страховой случай для дольщиков.
Заметим, что в нашем регионе был всего один случай, когда обанкротился застройщик, продававший квартиры по ДДУ (обычно разоряются фирмы, работающие по «серым» схемам). Речь идет о фирме УМ-274, которые строила несколько домов в Гатчине. Сейчас власти хотят применить необычную схему помощи пострадавшим. Есть инвестор, готовый завершить стройку (не требуя доплат с граждан), если чиновники бесплатно выделят ему другой участок в том же районе. Но ради этой схемы нужно менять закон, чем власти сейчас и занимаются. Дольщики ждут. Причем, если бы даже их риски были застрахованы, не факт, что все согласились вернуть деньги. Многие оплачивали жилье еще на этапе котлована совсем по другим ценам.
Теперь разберемся, когда может наступить второй страховой случай. Например, застройщик остановил работы на завершающем этапе и прошло полгода с того момента, когда по договору он должен был передать квартиры. В этом случае любой дольщик (а в силу закона участок находится у него в залоге) может подать иск об обращении взыскания на объект залога, чтобы его право требования было реализовано на торгах. С того момента, как суд удовлетворит иск, гражданин вправе получить страховку. То же самое происходит, если участок был заложен по кредиту (закон не запрещает привлекать деньги граждан, если те согласны «делить» право залога с банком) и банк потребовал потребовать обратить взыскание на пятно.

Чтение между строк

В законе есть определенные пробелы. Представим ситуацию. Фирма получила у города участок в аренду, начала привлекать деньги граждан, но вскоре перестала платить за участок, и чиновники отобрали у нее надел. «В этом случае залог права аренды участка прекратится, и на него невозможно будет обратить взыскание. Следовательно, не возникнет и оснований для выплаты страхового возмещения», — поясняет г-жа Рябова.
В другом пункте сказано, что страховщик освобождается от выплаты, если страховой случай наступил вследствие умысла застройщика. Некоторые граждане спрашивают: «А если фирма сама потребует признать себя банкротом?» Юристы успокаивают: «Во-первых, этот пункт предусмотрен Гражданским кодексом (п. 1 ст. 963). Во-вторых, неисполнение застройщиком обязанностей из-за банкротства, подтвержденного решением суда, является страховым случаем в силу 214-ФЗ. Если же имело место фиктивное или преднамеренное банкротство, то такие действия подпадают под уголовное законодательство».
Некоторые эксперты высказывают опасения по поводу надежности самих страховых компаний. Лидеры этого рынка пока лишь присматриваются к новому сегменту. Зато некоторые застройщики рассматривают возможность обзавестись собственным страховым бизнесом. Впрочем, для них есть и другой вариант обойтись без страховки — использовать «кооперативную» схему. Закон №?214 позволяет привлекать средства граждан через ЖСК, но не регулирует их деятельность. И законодательные новшества не касаются кооперативов. Недавно O2 Development получила разрешение на строительство ЖК «Моя стихия». «Поскольку мы работаем по схеме ЖСК, обязательство страховать гражданскую ответственность застройщика на нас не распространяется», — говорит руководитель правового департамента O2 Development Надежда?Хвощевская.
Наш журнал неоднократно писал о нюансах покупки жилья через ЖСК и подчеркивал, что для покупателей безопаснее заключать ДДУ. К тому же теперь появился дополнительный бонус. Опрошенные юристы сходятся в том, что лучше уж такая страховка, чем никакой.

Мнения

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:

— Закон указывает только на два страховых случая. Но уже это в определенной степени повышает шансы дольщиков получить если не обещанные квартиры, то хотя бы уплаченные застройщику деньги. Однако не исключены споры, связанные с занижением страховщиками размера выплат. Кроме того, страхование ответственности застройщика не является обязательным, если он привлекает средства граждан через ЖСК, а значит, их вложения остаются незащищенными.

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:

— Представляется маловероятным, что застройщик добровольно будет предусматривать дополнительные страховые случаи, не перечисленные в законе.

Но уже в нынешнем виде страховые полисы однозначно уменьшают риски граждан при участии в долевом строительстве, поскольку даже при отсутствии имущества у застройщика-банкрота дольщик сможет получить страховое возмещение от страховщика.

Читать еще:  Попал в дтп без страховки что делать?

Автор: Роман Денисов
Источник: журнал «Квартиры в строящихся домах», №14(619) от 07.04.2014

Нужна ли страховка ДДУ? Плюсы и минусы, можно ли вернуть страховку?

Покупка квартиры в новостройке связана с финансовыми рисками. Понимая это, законодатель обязывает застройщиков страховать ДДУ. Но, к сожалению, механизм страхования, существовавший ранее, на практике оказался нерабочим. В июле 2017 года был принят новый закон, которым изменена система возврата денежных средств дольщикам.
В этой статье я постараюсь рассказать о страховании ДДУ и о сути нововведений.

○ Что это такое?

Страхование ДДУ – защита имущества дольщиков, гарантирующая возврат уплаченных ими средств в случае наступления страховых рисков.

Как это работает? Застройщик уплачивает страховую сумму поручителю или страховщику, который в случае неисполнения обязательства застройщиком, возвращает деньги дольщику.

Страховать ДДУ могут:

  • Банк, выступающий поручителем.
  • Страховая фирма.
  • ОВСЗ – общество взаимного страхования, создаваемое самими застройщиками.
  • Публично-правовой Фонд защиты прав граждан, учрежденный Минстроем.

Обязательно ли нужно страховаться? Да. Иначе ДДУ не будет зарегистрирован в Росреестре (ч. 1 ст. 11 Закона № 218).

○ Чем регулируется?

Страхование застройщика регулируют два закона: № 214-ФЗ и № 218-ФЗ.

Второй из них был принят в июле 2017 года с целью кардинально изменить систему страхования, так как система страхования гражданско-правовой ответственности, существовавшая ранее, оказалась нерабочей.

Новый закон 2017 предусматривает страхование Фондом защиты прав граждан. Но страховать договоры в Фонде можно только застройщикам, которые свой первый ДДУ зарегистрировали в 2017 году. То есть на практике еще применяются положения Закона № 214, которыми предусматривалось страхование банком, страховой фирмой и ОВСЗ.

○ Виды страхования ДДУ

Рассмотрим виды страхования, существующее на сегодняшний день. Застройщик, начавший регистрацию ДДУ до 2017 года, с целью застраховать свою ответственность может обратиться:

  • В страховую фирму и заключить с ней страховой договор.
  • В банк и заключить с ним договор поручительства.

✔ Страхование в страховой компании

Требования к страховой компании и к договору изложены в частях 26-50 ст. 25 Закона № 218. Застройщик обязан уведомить дольщика о том, какая фирма застраховала ДДУ.

Как можно получить выплаты от страховой, если застройщик обанкротился?

1. Обратитесь в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с требованием о возврате средств. К заявлению приложите ДДУ и документы, подтверждающие сумму перечисленных выплат.

2. Арбитражному управляющему, а также застройщику отправьте аналогичные пакеты документов.

3. Суд Вас включит в реестр требований кредиторов.

4. Требуйте от страховщика денег в сумме, включенной в реестр.

✔ Поручительство банка

Требования к договору поручительства изложены в частях 17-25 ст. 25 Закона № 218.

Застройщик обязан уведомить дольщика о том, кто является поручителем ДДУ.

Если застройщика суд признал банкротом, дольщик должен обратиться сначала в суд с требованием о включении его в реестр требований кредиторов. Банк-поручитель выплачивает деньги дольщику в размере, указанном в реестре.

○ Особенности нововведения

Теперь рассмотрим механизм возврата средств, предложенный Законом № 218.

✔ Возврат денежных средств при банкротстве застройщика

Процедура возврата денег прописана в Постановлении № 1310. Происходит она следующим образом.

1. Право на возврат средств у дольщика появляется после открытия конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота.

2. Фонд принимает решение о выплате возмещений дольщикам и в течение 2 недель с момента принятия этого решения публикует его на своем интернет-сайте. Начинается прием заявлений от граждан. Сведения о времени, месте, форме приема заявлений должны быть размещены на сайте.

3. Дольщик обращается в Фонд защиты прав граждан с заявлением, паспортом, выпиской из реестра требований кредиторов.

4. Выплаты производятся в течение 10-дневного срока с момента предъявления дольщиком документов.

✔ Ответ по долгам участника страхования

Ответ по долгам несет Фонд защиты прав граждан. Деньги возмещаются из средств данного Фонда, привлеченных из обязательных и добровольных взносов застройщиков, инвестиционной деятельности, иных незапрещенных доходов.

Дольщик может попросить возвращения своих средств, а может поручить Фонду употребить деньги на достройку дома.

✔ Безопасность для дольщиков

Как уверяют законодатели, вышеописанный механизм, введенный с принятием Закона № 218 лучше страховой системы, которая применяется на основании Закона № 214, потому что:

  • При банкротстве застройщика, Фонд берет на себя обязательство достроить объект – у дольщика появляется шанс получить жилье.
  • Механизм получения выплат проще (по крайней мере, так считает законодатель).
  • Управление средствами берет в руки государство.

○ Минусы страхования

Система, действующая сегодня, имеет следующие недочеты.

✔ Большой членский взнос в ОВСЗ для застройщика

Членские взносы при присоединении к таким организациям превышают 1 миллион рублей. Связано это с тем, что застройщики несут субсидиарную ответственность за долги друг друга – при банкротстве участника организации, другие застройщики возвращают средства его дольщикам со своих средств. Выходит, что добросовестные члены организации покрывают долги банкротов, поэтому нельзя сказать, что эта система пользуется популярностью.

✔ Стоимость страховых тарифов

Стоимость тарифов высокая и зависит от цены договора – минимум 1 %, а на практике возврат средств происходит редко.

Хотя Закона № 218 не решает этой проблемы – застройщикам необходимо платить 1,2 % от суммы ДДУ. Но теперь ожидается, что система будет рабочей.

✔ Почему поручительство банка почти не применяется?

Хотя система поручительства довольно привлекательна, банкам она абсолютно не выгодна. Поручитель в случае наступления страхового случая несет колоссальные убытки. Так как банк – часть финансовой системы государства, осуществлять выплаты дольщикам не выгодно ни государству, ни банку.

○ Советы юриста:

✔ При участии в долевом строительстве обязали заключить договор страхования, который обошелся в четверть стоимости квартиры, можно ли вернуть деньги после получения жилья?

За страховку должен платить застройщик. Хотя, конечно, на практике бывают случаи привлечения средств дольщика.

Рекомендую Вам написать письменную претензию застройщику о возврате средств, если ответа не последует, обращайтесь в суд.

✔ Застройщик обанкротился, кто будет заниматься возвращением денег, куда обратиться?

Для начала обратитесь в арбитражный суд и дождитесь пока Вас включат в реестр требований кредиторов. Далее обратитесь к банку-поручителю или к страховой компании. Узнать о том, кто страховал ДДУ можно в Росреестре, так как регистратор проверяет данную информацию перед регистрацией договора.

Специалист агенства недвижимотси детально расскажет, что же такое договор долевого участия или 214-Федеральный закон.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

​Построить за пять лет. Минстрой рассказал, как решается проблема обманутых дольщиков в регионе

Министерство строительства и архитектуры Пермского края опубликовало дорожную карту по решению проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков. В документе указаны методы и сроки достройки 13 домов. Некоторые из них планируется сдать в эксплуатацию в этом году, самый поздний срок – 2023 год.

ЖК «Весна», ул. Углеуральская, 25, ул. Переселенческая, 100, застройщик «КД-Девелопмент».

Разрешения на строительство выданы в 2014 и 2015 годах.

Эти два дома – новички в реестре проблемных объектов. Их возводила компания «КД-Девелопмент», которая входит в холдинг «Камская долина». В декабре 2018 года девелопер был признан банкротом, введена процедура конкурсного производства. В марте 2019 года суд признал банкротом и Андрея Гладикова, эксруководителя холдинга.

По данным минстроя, готовность дома на ул. Переселенческой, 100 составляет 30%, на ул. Углеуральской, 25 – 12%. В этих домах 155 и 160 квартир соответственно.

Для завершения проектов подобраны одинаковые методы. Предполагается, что к 2020 году будут созданы жилищно-строительные кооперативы, к ним перейдут права на земельные участки и незавершенные здания. В период с 2020 по 2022 год планируется корректировка проектной документации, выбор техзаказчика и генподрядчика, достройка объектов.

В 2023 году права обманутых дольщиков будут восстановлены. При возведении домов планируется использовать меры господдержки – отдельные категории граждан получат субсидии на оплату паевого взноса, вносимого в ЖСК для достройки.

ЖК «Триумф. Квартал II», ул. Карпинского, 108, застройщик «Триумф».

Разрешение на строительство выдано в 2016 году.

Этот дом предполагает 180 квартир, но его готовность составляет 0%. В реестр объект попал недавно, вместе с домами «Камской долины». Схема их достройки идентичная, с одним отличием: передать права на объект «Триумфа» в ЖСК планируется в 2021 году. Полное восстановление прав обманутых дольщиков произойдет в 2023 году.

ООО «Триумф» было признано банкротом в сентябре 2018 года, открыта процедура конкурсного производства. После этого дольщики дома на ул. Карпинского, 108 обратились в страховую компанию «Респект» за получением возмещения. Между организацией и девелопером был заключен Генеральный договор страхования гражданской ответственности застройщика. В «Респекте» сначала ответили отказом, пояснив, что компания стала жертвой мошеннических действий «Триумфа» и договор с застройщиком расторгнут.

Пострадавшие дольщики подали жалобы на страховщика в Центробанк. После этого большинству были начислены выплаты. «Респект» обратился в арбитражный суд Пермского края с требованием о включении в реестр кредиторов вместо этих дольщиков.

ЖК «Триумф. Квартал II», ул. Карпинского, 112а (поз. 4.2), застройщик ЖСК «Триумф. Квартал 2».

Разрешение на строительство выдано в 2014 году.

Кооператив «Триумф. Квартал 2» признан банкротом в феврале 2018 года. С тех пор срок процедуры продлевался четыре раза, очередное судебное заседание состоится в конце апреля.

Готовность дома составляет 40%. В нем планировалось 188 квартир.

В соответствии с дорожной картой минстроя достроить объект предполагается в IV квартале 2021 года. Для этого в 2019 году судом должно быть рассмотрено ходатайство о передаче недостроенного здания в собственность нового ЖСК.

До 2020 года планируются корректировка проектной документации и проектно-сметные работы по определению стоимости достройки. В отличие от предыдущих объектов в этом случае потребуется генподрядчик-инвестор. Он должен быть определен уже в этом году. Возведение дома инвестор профинансирует совместно с пайщиками.

ЖК «Компаунд Живаго», ул. Уинская, 54, застройщик ООО «Компаунд Живаго».

Разрешение на строительство выдано в 2014 году.

Жилые комплексы «Компаунд Живаго» и «Триумф. Квартал II» строили компании, входившие в ГК «Классик». В 2017 году к участникам группы начали поступать иски о банкротстве. Конкурсное производство в отношении «Компаунд Живаго» было открыто в ноябре 2018 года, после этого срок процедуры трижды продлевался, теперь до 9 августа.

Проблемный объект состоит из двух очередей. Первая построена на 30%, а вторая – лишь на 1%. В домах запроектировано 495 квартир. Восстановить права обманутых дольщиков планируется в 2023 году. Достройка будет выполняться с использованием региональных мер поддержки. К 2020 году права на недострой должны перейти жилищно-строительному кооперативу.

ЖК «Первый Пермский микрорайон», ул. Малахитовая, 1-12, с. Лобаново, застройщик «КамСтройИнвест».

Разрешение на строительство выдано в 2013 году.

В 2018 году дольщикам этого объекта удалось создать жилищно-строительный кооператив и получить права на недострой. Кроме того, было проведено техническое обследование домов. Теперь у граждан есть подробный план действий. До конца 2019 года требуется провести

инженерные изыскания, разработать два проекта: на дренаж, осушение территории и на достройку объекта, провести госэкспертизы обоих проектов. В период с 2019 по 2021 год кооперативу необходимо выбрать генподрядчика и завершить возведение объектов с помощью региональных мер поддержки. По словам губернатора Пермского края Максима Решетникова, экспертиза всех смет закончится в июне. До конца лета начнется достройка комплекса.

В домах «Первого Пермского микрорайона» планировалось 515 квартир. Среди граждан, которые входят в реестр обманутых дольщиков, числятся 306 участников строительства «ППМ». Готовность каждого из 12 зданий комплекса разная, в среднем, по данным минстроя, комплекс готов на 25%. Примерная стоимость работ по завершению проекта составляет 809,7 млн рублей.

ЖК «Никитинский», ул. Екатерининская, 175, застройщик «Пермпромжилстрой».

Разрешение на строительство выдано в 2008 году.

Этот комплекс тоже состоит из нескольких позиций в разной степени готовности: 58%, 29% и 10%. По расчетам минстроя, в IV квартале 2019 года суд рассмотрит ходатайство жилищно-строительного кооператива о передаче ему прав на незавершенный объект. Тогда с помощью региональных мер поддержки дольщики достроят комплекс к I кварталу 2022 года.

Ранее рассматривался вариант привлечения инвестора для завершения этого проекта. Интерес выражали «ГК Энергоцентр» и «Орсо групп». Первой компании отказал минстрой, а второй девелопер сам решил не заявляться на участие в проекте после анализа всех нюансов.

ЖК «Столичный», ул. Декабристов, 97, застройщик «Солдес Строй».

Разрешение на строительство выдано в 2010 году.

Объект готов на 20%. В здании предполагалось разместить 140 квартир. В случае с этим домом минстрой тоже предлагает использовать региональные меры поддержки для сдачи в эксплуатацию. В срок до IV квартала 2019 года суд рассмотрит вопрос о передаче прав на недострой жилищно-строительному кооперативу, а к IV кварталу 2020 года дом будет возведен, указано в дорожной карте.

До сих пор права на объект не были переданы кооперативу из-за требований залоговых кредиторов. Чтобы здание перешло в собственность участников строительства, необходимо осуществить выплаты этим кредиторам. Схема расчета нужной суммы стала предметом спора в суде. Разбирательство еще не завершилось.

Ул. Толмачева, 15, застройщик «СтройСфера».

Разрешение на строительство выдано в 2010 году.

В 2018 году права на здание, построенное на 30%, переданы жилищно-строительному кооперативу в рамках процедуры банкротства застройщика «СтройСфера». Конкурсное производство в отношении девелопера завершено.

К 2019 году были проведены работы по уточнению проектной и исполнительной документации для реализации начала строительства объекта. Теперь предстоит выбрать техзаказчика с генподрядчиком и завершить возведение дома с использованием региональных мер поддержки. По планам минстроя, права обманутых дольщиков будут восстановлены к III кварталу 2020 года.

Ул. Челюскинцев, 23, застройщик «ПермГражданСтрой».

Разрешение на строительство выдано в 2011 году.

Строительные работы на этом объекте уже идут. На данный момент готовность составляет 70%. Планируется, что объект будет сдан в эксплуатацию в конце 2019 года.

В 2018 году права на недострой были переданы созданному жилищно-строительному кооперативу. На завершение проекта потребовалось 98 млн рублей. Отдельным категориям граждан из бюджета Пермского края выдадут субсидии на оплату паевого взноса.

Ул. Теплогорская, 20, 22, застройщик «СИМ».

Разрешение на строительство выдано в 2012 году.

Общий показатель готовности двух домов составляет 93%. Завершение проекта будет проходить за счет пайщиков. Требуется порядка 27 млн рублей. По планам минстроя, в 2019 году участники строительства создадут ЖСК, соберут деньги, выберут техзаказчика и генподрядчика. После того как объект будет достроен, его признают пригодным к эксплуатации через суд. Предполагается, что собственники смогут заехать в свои квартиры в IV квартале 2019 года.

ЖК «На Кедровой», ул. Кедровая, 18, 20, с. Култаево, застройщик «Ладный Дом Урал».

Разрешения на строительство выданы в 2013 и 2014 годах.

Жилой комплекс «На Кедровой» состоит из трех очередей. Их общий показатель готовности – 17%. Всего в трех домах планировалось разместить 227 квартир. Сейчас на завершение первой очереди требуется примерно 26 млн рублей, второй – 90,3 млн рублей, третьей – 130 млн рублей.

В арбитражный суд Пермского края в рамках дела о банкротстве «Ладный дом Урал» подано ходатайство о передаче недостроя кооперативу. Заявление еще рассматривается. После оформления права на объект ЖСК предстоит провести обследование, проектирование и экспертизу проекта. Планируется, что жилой комплекс будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2020 года. Отдельным категориям граждан выплатят субсидии.

Ул. Цимлянская, 28, 30, застройщик «ПАССАЖ-1».

Разрешение на строительство выдано в 2014 году.

Этот жилой комплекс имеет одну из самых низкий степеней готовности – 2%. Однако дома небольшие – по три этажа. В них планировалось 114 квартир.

Завершение проекта будет реализовываться с помощью региональных мер поддержки. По планам минстроя, суд рассмотрит ходатайство о передаче недостроя в ЖСК во II квартале этого года. Права обманутых дольщиков будут восстановлены в IV квартале 2020 года.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×