Trt-auto.ru

Автомобильный журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение дду по инициативе дольщика фз 214 штраф

Пошаговое руководство: расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, возврат средств за квартиру.

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия (ДДУ) можно при необходимости расторгнуть.
Но так как в данном случае речь идет о квартире, которая еще не построена, в деле есть некоторые нюансы, которые и будут подробно рассмотрены в нашей статье.

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

  • Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
  • Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
  • Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

○ Способы расторжения ДДУ.

Договор долевого участия может быть расторгнут:

  • Через суд.
  • В одностороннем порядке.
  • По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

✔ Через суд.

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

  • Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
  • Внесение существенных изменений в проектную документацию.
  • Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке.

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон.

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

  • Качество монтажа дверей и окон.
  • Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
  • Наличие следов от плесени или грибка.
  • Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

✔ Прекращение поручительства банка.

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными.

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

  • Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
  • Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
  • Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

○ Процент за пользование деньгами.

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами. Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

Св – внесенная сумма;

Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;

КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;

К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.

○ Штраф за расторжение договора.

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

За каждой из сторон договора долевого участия закреплены права и обязанности, в числе которых — досрочное прекращение договорных отношений в одностороннем порядке. Закон №214 ФЗ четко определяет, в каких случаях это может сделать дольщик, а в каких — застройщик.

Уважаемые граждане! На нашей горячей онлайн-линии вы можете получить оперативную и бесплатную консультацию относительно того, законно ли расторжение ДДУ застройщиком, с которым вы заключили договор долевого участия:

Основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика

Главный нормативный акт, регулирующий отношения сторон ДДУ — закон №214-ФЗ от 30.12.2004 — устанавливает единственную причину, по которой возможно одностороннее расторжение договора застройщиком, а именно — злостное нарушение дольщиком сроков выплат.

  • задержка какой-либо из выплат на срок свыше 2-х месяцев (как при наличии графика выплат, так и на условиях разового погашения);
  • нарушение сроков выплата 3 и более раз в течение одного года.

Любые другие нарушения по выплатам со стороны дольщика наказываются штрафами выплат могут взиматься штрафы, но не становятся основанием для прекращения сотрудничества в рамках ДДУ.

Важно: расторжение ДДУ застройщиком из-за просрочки платежа по ипотеке невозможно, так как в этом случае имеет место элемент правовых отношений между банком и заемщиком- клиентом банка.

Процедура прекращения сотрудничества по инициативе застройщика

Желая прекратить действие ДДУ, исходя из предусмотренных законом оснований, застройщик должен направить дольщику-должнику оповещение, содержащее требование о погашении долга и предупреждение о возможных последствиях неоплаты (как правило, для этого используется заказное почтовое отправление).

Право расторгнуть договор наступает через 30 дней после вручения оповещения, если адекватных действий со стороны дольщика не последовало, или по факту возврата заказного письма отправителю.

  • регистрация расторжения ДДУ в Росреестре;
  • возврат средств, уплаченных участником долевого строительства на текущий момент;
  • возмещение дольщиком понесенных застройщиком убытков (сумма неустойки определяется по ДДУ).

Если в 10-дневный срок дольщик не явится лично за своим паем, деньги будут в течение 2 дней перечислены на депозит у нотариуса по адресу компании-девелопера.

Важно: ДДУ считается окончательно расторгнутым только после регистрации расторжения договора в Росреестре; тогда же в полную собственность застройщика возвращается и квартира, поэтому все действия по сохранению участия в долевом строительстве следует предпринимать до этого момента.

Если вы считаете инициированное застройщиком расторжение ДДУ необоснованным или хотите договориться о погашении образовавшейся задолженности в ан выгодных условиях, воспользуйтесь помощью профессионалов:

Как безопасно расторгнуть ДДУ

После заключения и регистрации договор долевого участия становится обязательным и для застойщика, и для дольщика. Тем не менее, возникают ситуации, когда одна из сторон желает расторгнуть его. Если другая сторона не против, проблем обычно не возникает. Однако 214 ФЗ предусматривает ограниченное количество случаев, когда допускается одностороннее расторжение договора долевого участия без согласия другой стороны. В этой статье мы расскажем, когда можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по требованию дольщика или застройщика, и как вернуть уплаченные за квартиру деньги. Для Вашего удобства мы наглядно изобразили возможные варианты расторжения договора на схеме.

Добровольно по соглашению сторон

Расторжение ДДУ по соглашению сторон возможно в любой момент. Для этого застройщик и дольщик должны подписать соглашение о расторжении договора долевого участия, в котором они:

  • Подтвердят, что отношения по договору будут прекращены;
  • Определят порядок дальнейших действий (в частности, когда застройщик вернёт покупателю уплаченные по договору средства.

Зачастую в ДДУ содержится условие, что при его досрочном расторжении по инициативе дольщика, последний должен уплатить застройщику штраф (неустойку), размер которой обычно составляет около 10% от уплаченной по договору цены. Застройщик при этом согласен расторгнуть договор только при условии, что такая неустойка будет удержана из подлежащих возврату дольщику денег. Бороться с этим сложно, если со стороны застройщика отсутствуют нарушения договора.

Однако застройщик может и пойти навстречу дольщику — например, если дольщик хочет обменять квартиру на большую. Некоторые застройщики соглашаются даже на замену на квартиру меньшей площади, если дольщик по каким-либо причинам не может оплатить изначально выбранное жилье. Если стороны договорились, они заключают соглашение о расторжении старого ДДУ и, если нужно, новый договор долевого участия на другую квартиру.

Отказ застройщика от ДДУ

Застройщик может отказаться от договора, если дольщик существенно нарушил сроки оплаты цены квартиры, установленные договором. В соответствии со статьей 5 ФЗ 214, существенной будет:

  • просрочка единовременного платежа более, чем на два месяца
  • пропуск уплаты взносов при рассрочке более 3 раз в течение 12 месяцев, либо однократная просрочка более, чем на 2 месяца.

При наличии этих оснований для расторжения договора долевого строительства, застройщик направляет дольщику письменное предупреждение о грядущем расторжении договора не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения. Предупреждение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения. Отметка почты о вручении письма либо об отсутствии адресата по указанному в ДДУ адресу будет доказательством того, что застройщик надлежаще уведомил дольщика о расторжении ДДУ. По истечении установленного срока будет считаться, что договор прекращён.

При этом возврат уплаченных дольщиком денег (если, конечно, дольщик частично внёс деньги по ДДУ) должен произойти в течение 10 рабочих дней.

Если этот срок нарушен, дополнительно застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки, а если дольщиком является физическое лицо — эта неустойка удваивается. Если дольщик уклоняется от получения средств, деньги перечисляются в депозит нотариуса, откуда дольщик сможет их впоследствии забрать.

При возврате денег дольщику застройщик не вправе удержать из них начисленные проценты за просрочку платежей. Однако, эти пени могут быть взысканы с дольщика впоследствии в судебном порядке.

Как дольщику расторгнуть ДДУ и вернуть деньги

При надлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору дольщик не вправе от него отказаться. Однако расторжение договора долевого участия по инициативе дольшика все-таки возможно, если застройщик нарушает договор.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Читать еще:  Проверить неоплаченные штрафы гибдд по водительскому удостоверению

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

214 ФЗ предусматривает следующие случаи, когда дольщик может отказаться от договора без суда, направив письменное уведомление застройщику о расторжении ДДУ:

  • просрочка сдачи дома более, чем на 2 месяца; или
  • застройщик не устранил недостатки построенной квартиры, или не компенсировал дольщику иным способом — путем уменьшения цены договора или возместив расходы дольщика на их самостоятельное устранение; или
  • квартира построена очень некачественно, имеет существенные дефекты,
  • в других случаях, установленных договором долевого участия, если они предусмотрены.

Дольщик также может разорвать договор, подав исковое заявление в суд о расторжении ДДУ. Одностороннее расторжение ДДУ проводится в судебном порядке при наличии следующих причин для расторжения:

  • становится очевидно, что дом не будет достроен в срок;
  • существенно изменен проект строительства — например, площадь квартиры увеличивается более, чем на 5%;
  • изменение назначения нежилых помещений и общего имущества дома.

В этом случае суд рассмотрит, действительно ли имеется какое-либо из оснований для расторжения, перечисленных выше. Договор будет расторгнут решением суда.

Застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком средства, а также начисленную на них неустойку:

  • если расторжение производится без суда — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, которым считается день направления уведомления;
  • при расторжении через суд — в течение 10 рабочих дней после расторжения договора, т.е. вступления в силу соответствующего решения суда.

Если срок возврата нарушен, застройщик уплачивает процены (неустойку) на невозвращенные суммы по ставке 1/300 от ключевой ставки Центрального банка России в день. Эта компенсация удваивается, если дольщик — физическое лицо.

В ходе разбирательства по одностороннему расторжению ДДУ имеет смысл просить суд наложить арест на имущество застройщика, чтобы обеспечить выплату дольщику средств.

Если на квартиру был взят ипотечный кредит, можно также попытаться взыскать с застройщика излишне уплаченные проценты по ипотеке. Нужно учитывать, что само по себе расторжение ДДУ не снимает с дольщика обязательств по выплате кредита до момента, пока средства не вернутся банку. Поэтому банк, как правило, участвует в судебном процессе как самостоятельное лицо.

Регистрация прекращения ДДУ в Росреестре

Факт прекращения ДДУ должен быть зафиксирован Росреестром. Регистрация занимает 5-7 рабочих дней. Подать документы можно как в МФЦ, так и в отделении Росреестра (последний вариант доступен не везде). Госпошлина за расторжение договора долевого участия равна 350 рублям.

Для расторжения ДДУ в Росреестр нужно будет подать следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт)
  • заявление о регистрации расторжения ДДУ
  • соглашение о расторжении договора, если оно подписано, а также оригинал ДДУ.
  • в случае, если дольщик состоит в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга на подписание соглашения о расторжении ДДУ
  • документ об оплате госпошлины (не обязателен, но ускоряет процесс).
  • в соответствии с п.8 ст. 48 федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при одностороннем расторжении договора необходимо подать в Росреестр:
  • заверенную судом копию судебного решение о расторжении договора, или
  • если договор был расторгнут во внесудебном порядке, уведомление о его прекращении в одностороннем порядке с отметкой о его отправке заказным письмом. Здесь нужно учесть, что вступившее в силу судебное решение будет безусловным основанием для регистрации расторжения ДДУ. А вот если предоставлено только одностороннее уведомение, регистратор может счесть данную ситуацию спорной и приостановить регистрацию до выяснения всех обстоятельств, или даже прекратить ее. Чтобы выяснить все обстоятельства, регистратор направит уведомление другой стороне договора.
  • застройщик, расторгающий договор в одностороннем внесудебном порядке, должен приложить также копию направленного дольщику предупреждения о необходимости оплатить цену и последствиях неоплаты.

Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо определить, можно ли расторгнуть договор долевого строительства и какие есть для этого основания. При этом, возможно, потребуется обращаться в суд для взыскания средств с застройщика

В любом случае расторжение ДДУ может быть связано с рисками для дольшика. Зачастую вопрос о расторжении возникает, когда стройка уже стоит, и вот-вот начнётся процесс банкротства застройщика. При этом у застройщика нет средств, в связи с чем их возврат дольщику оказывается под вопросом. Оказавшись в подобной ситуации, необходимо рассмотреть все возможные выходы из неё, проконсультировавшись с юристом.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Очень часто дольщик выступатт инициатором расторжения договора долевого строительства, не имея при этом никаких претензий к качеству работы застройщика. Мотивы, которые могут побудить дольщика расторгнуть договор могут быть как объективными (к примеру, если дом не строится, или застройщик едва начав строительство сразу предлагает подписать доп. соглашение о переносе сроков), так и субъективными и на прямую от воли застройщика не зависеть. Наиболее частыми субъективными причинами, из-за которых дольщики намереваются прекратить сотрудничество являются:

  • неспособность дольщика платить по ДДУ (к примеру если жильё было куплено с ипотекой)
  • желание приобрести квартиру в ином районе
  • исчезновение потребности в приобретении нового жилья

Судебная практика

Недавние изменения, внесённые в ФЗ 214 «О долевом строительстве» несколько сузили свободу дольщиков в расторжении данного договора. До недавнего времени дольщик мог пойти на расторжение ДДУ без объяснения застройщику своих мотивов. Сейчас же закон обязывает несостоявшегося собственника жилья официально мотивировать причину, по которой он отказывается доводить исполнение договора до конца. Эта поправка призвана защищать права застройщиков и снизить общую практику частого расторжения ДДУ.

Вряд ли такие прецеденты будут часто возникать на практике, поскольку в большинстве случаев для дольщиков не составляет труда назвать конкретную причину отказа, которая была бы сочтена судом уважительной. При этом стоит помнить, что если вы решили расторгнуть договор, во время исполнения которого застройщик никак не ущемлял ваши права вы должны быть готовы к официальному объяснению причины для отказа, и возможному предоставлению доказательств (к примеру, предоставить сведения о доходах в случае решения расторгнуть договор из-за невозможности его оплаты).

Если ситуация сложилась таким образом, что расторгнуть соглашение можно лишь через суд вам будет необходимо проанализировать содержание договора, чтобы понять по каким основаниям суд может расторгнуть ДДУ в кратчайшие сроки и какие доказательства вам придётся предоставить для подтверждения своей правоты.

Варианты расторжения договора

Расторгнуть договор долевого участия можно несколькими способами:

  • по инициативе дольщика
  • по соглашению сторон
  • в судебном порядке

Чем очевиднее вина застройщика, тем проще будет расторгнуть договор. Объективным предлогом для расторжения ДДУ по инициативе дольщика может стать:

  • предоставление застройщиком некачественного жилья
  • наличие существенного срока просрочки
  • существенное изменение площади квартиры без разрешения дольщиков
  • осуществление процесса строительства в разрез с его стандартами
  • изменение без ведома дольщиков назначения построенных помещений и объектов в целом

При вышеперечисленных случаях вам будет достаточно отправить застройщику уведомление в одностороннем отказе от соглашения по почте, после чего договор официально будет считаться расторгнутым. В самом уведомлении при этом необходимо будет указать:

  • реквизиты сторон
  • причину расторжения договора
  • дату отправки уведомления
  • иные сведения, которые вы посчитаете нужным сообщить застройщику

Помимо застройщика вы как заинтересованная сторона обязаны уведомить о прекращении договора Росреестр, направив в него соответствующее заявление. В нём должно быть указано:

  • паспортные данные заявителя
  • доверенность на представителя, если вы действуете не от своего имени
  • решение суда, если договор расторгался в судебном порядке
  • уведомление о расторжении ДДУ, направленное застройщику

Положения закона

Если вы расторгли договор уже после его оплаты, застройщик согласно закону обязан в течение 20 календарных дней вернуть вам уплаченную сумму. Также строительная компания вместе с изначально уплаченной суммой будет обязана уплатить вам процент за время пользования чужими деньгами, равной 1/30 по ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ. Посмотреть актуальную величину ставки можно на странице калькулятора расчета неустойки. Компания, которая не возвращает ваши деньги в срок, рискует нарваться на штраф, поскольку после его просрочки начисляется процент за пользование чужими деньгами уже в размере 1/300 ставки рефинансирования. Поэтому в случае вынесения судом требования о расторжении договора с выплатой вам указанной суммы застройщик, как правило, сразу же выплачивает полагающиеся вам средства.

Участие в долевом строительстве – сложный и во многом непредсказуемый процесс, в котором многое зависит не только от действий застройщика, но и от ваших потребностей и желаний. Если вы решили расторгнуть договор не из-за вины застройщика, а по иным причинам, скорее всего вам придётся пройти через судебный процесс, для подтверждения обоснованности собственных требований. В такой ситуации вам понадобится помощь квалифицированного юриста, который сможет грамотно составить иск и добиться в суде полного учёта ваших интересов, не затягивая при этом процесс ведения дела.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Приобретение недвижимости по договору долевого участия (в строящемся доме) предполагает инвестиции в строительство, а значит — и риски потери вложенных средств. Поэтому закон ФЗ-214, регулирующий отношения на рынке первичного жилья, устанавливает право участников долевого строительства на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке.

Уважаемые граждане! Узнайте прямо сейчас, в каких случаях закон допускает расторжение ДДУ дольщиком, воспользовавшись бесплатной онлайн-консультацией:

Когда по закону можно расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика

Предусмотренное законом 214-ФЗ право на односторонне расторжение договора долевого участия не следует рассматривать, как возможность «выйти из игры» по собственному желанию: прекращение сотрудничества с застройщиком происходит исключительно при наличии определенных законом оснований.

Расторжение ДДУ дольщиком в досудебном порядке

Достаточные основания для расторжения во внесудебном порядке содержатся в ст.9 закона 214-ФЗ (п.1):

  • задержка передачи квартиры дольщику на срок свыше двух месяцев относительно указанного в договоре;
  • выявление существенных нарушений требований к качеству квартиры и/или объекта в целом (гарантии качества зафиксированы в ст.7, п.3);
  • отказ застройщика от устранения (или от компенсации затрат на устранение) выявленных после передачи квартиры недоделок
  • наличие иных оснований для одностороннего расторжения, если таковые оговорены в ДДУ.

Во всех перечисленных случаях договор считается расторгнутым, если участник долевого строительства направил застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ (обычно направляется заказным письмом с описью вложения).

Когда потребуется обращение в суд

Помимо случаев, предусматривающих безусловный возврат средств дольщику, бывают ситуации, в которых приходится прибегать к судебному разбирательству. Согласно ст. 9 ФЗ-214 (пп.1.1), дольщик имеет право требовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке при таких условиях:

  • строительство остановлено или приостановлено и есть основания полагать, что сдача объекта в заявленный срок не произойдет;
  • имеет место существенные изменения проектной документации (в том числе изменение площади квартиры на 5% и более;
  • выявлено изменение назначения входящих в состав многоквартирного дома нежилых помещений и/или общего имущества;
  • наличие зафиксированных в ДДУ иных оснований для расторжения договора в судебном порядке.

Важно: возможность расторгнуть договор по суду сохраняется даже в том случае, если застройщик работает добросовестно — если суд сочтет изложенные дольщиком основания достаточными.

Не стоит браться за такое дело, как одностороннее расторжение ДДУ, без серьезной юридической поддержки. Мы готовы предложить вам помощь квалифицированных специалистов, имеющих большой опыт ведения споров в сфере долевого строительства:

Юридические услуги по расторжению ДДУ в связи с односторонним отказом от его исполнения

Оценим риски невзыскания, дадим рекомендации касательно способов расторжения. При одностороннем отказе от изсполнения ДДУ можно взыскать с застройщика: цену договора, проценты за пользование вашими деньгами с даты их фактической оплаты, штраф по ЗоЗПП, убытки, моральный вред и компенсацию юридических услуг. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Оглавление статьи о расторжении ДДУ:

В целях расчёта процентов за пользование застройщиком вашими деньгами проще всего воспользоваться калькулятором расторжения ДДУ. Наш програмный продукт может рассчитать проценты за каждный период просрочки при условии оплаты квартиры по графику. Кроме того, калькулятор расторжения ДДУ может производить расчёт по периодам ставок Банка Росиии. Калькулятор расторжения ДДУ всегда актуален и никогда не ошибается. Учитывает изменения ставок в 2019 году.

Расторжение ДДУ для участника долевого строительства

Наша судебная практика по расторжению ДДУ

Обращайтесь, мы консультируем ежедневно с 9 до 23 ч. по тел. 8-903-120-51-06 .

Наша практика по расторжению ДДУ в арбитражном суде по застройщику из группы ПИК

Уступить юридическому лицу штраф на стоимость квартиры, без уступки права на получение основной суммы долга, невозможно. Причина в том, что штраф привязан к сумме невыплаченной задолженности. Уступить право на его получение можно, но только с переуступкой долга на который начисляется штраф. Поэтому требование о выплате цены квартиры и штраф не её стоимость мы заявляли в суде общей юрисдикции. Из возможных вариантов был выбран Красногорский суд. Мы не ошиблись. Взыскали стоимость квартиры в размере 3 211 600 рублей, а также штраф в размере половины её стоимости, а именно 1 610 988,84 рубля. Кроме того, взыскали моральный вред в размере 10 000 рублей. Уплаченная истцом государственная пошлина в размере 11 058 рублей была также взыскана в пользу истца.

Теперь рассмотрим получение процентов за пользование денежными средствами дольщика и штраф на проценты в арбитражном суде. Проценты по ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 и штраф на проценты были уступлены юридическому лицу. От индивидуального предпринимателя был подан иск в арбитражный суд, который взыскал 500 000 рублей в виде процентов, и 250 000 рублей в виде штрафа.

Теперь сложим взысканные в обоих судах суммы, без учета стоимости квартиры. 1 610 988,84 руб. + 10 000 руб. + 500 000 руб. + 250 000 руб. = 2 370 988,84 руб. Таким образом, сверх цены ДДУ в размере 3 211 600 рублей, взыскали в двух судах в совокупности 2 370 989 рубля. Совокупные штрафные санкции в процентном выражении составили в 74% от стоимости самой квартиры. Великолепный результат. Если перевести это в квадратные метры, то дольщик может вместо однокомнатной квартиры, купить двухкомнатную, в том же доме.

ПИК оплатил исполнительные листы в полном объёме без задержек. Дольщик был очень доволен полцченным результатом.

Что можно взыскать с застройщика при расторжении договора долевого участия?

Стоимость квартиры в полном объеме (по 333 ГК РФ судом не уменьшается).

Читать еще:  Размер штрафа за превышение скорости фотофиксация

Проценты за пользование вашими деньгами.

  • Убытки.
  • Добровольно застройщики такие требования не удовлетворяют и взыскание осуществляется в судебном порядке, где дополнительно можно потребовать:

    • штраф в размере 50% от всего иска в пользу дольщика (п.6 ст. 13 ЗоЗПП).
    • компенсацию морального вреда.
    • компенсацию всех судебных расходов (оплату услуг представителя, нотариальной доверенности, госпошлины и другое по ситуации).

    Проценты и штраф в совокупности довольно большие деньги, даже при возможном снижении по 333 ГК РФ. Не забываем, что расчет процентов осуществляется с даты оплаты ДДУ. Если дольщик решил расторгнуть договор, следует выяснить у юриста, сколько можно взыскать сверх его цены. Также мы консультируем о возможных рисках.

    Анализ правоотношений при расторжении ДДУ

    Какие правовые основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке?

    Что делать, если после расторжения ДДУ застройщик перестал платить по исполнительным листам?

    Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия

    Нужно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ?

    Проценты взыскиваются с даты внесения денег на расчетный счет застройщика и это не маленькая сумма, даже с учетом её возможного снижения по 333 ГК РФ (к процентам суд это также применяет, как и по неустойке). Таким образом, основания для отказа от исполнения договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 предполагают виновные действия застройщика, а соглашение о расторжении ДДУ выражает добровольное согласие дольщика направленное на прекращение договорных отношений. Т.е. для того, чтобы взыскать с застройщика штрафные санкции, нужно будет доказать в суде виновные действия застройщика, что при заключении соглашения о расторжении ДДУ будет проблематично.

    Содержание уведомления об одностороннем отказе от исполнения ДДУ

    Указать правовое основание расторжения (надежнее всего отказываться от договора по безусловным основаниям, т.е. по п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ -214).

    Потребовать выплатить цену договора долевого участия.

    Потребовать выплатить проценты за пользование вашими денежными средствами с указанием способа их исчисления.

    Указать банковские реквизиты для перечисления вам денежных средств.

    Указать срок для исполнения ваших требований – 20 рабочих дней с даты отправки уведомления об отказе от договора (ч.2 ст. 9 ФЗ-214).

    Последовательность действий при расторжении ДДУ в связи с односторонним отказом от его исполнения

    По истечении двух месяцев с даты начала просрочки передачи квартиры направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 ФЗ-214).

    Подождать 20 рабочих дней со дня направления уведомления. Если деньги на счет не зачислены, направить иск в суд.

    Расчет процентов при расторжении ДДУ за пользование денежными средствами

    Несмотря на то, что в ч. 2 ст. 9 ФЗ-214 речь идет о ставке рефинансирования, начиная с 01.01.2016г. при исчислении процентов при расторжении ДДУ нужно использовать ключевую ставку (Указание ЦБ No3894-У). Наибольшее количество ошибок истцы делают при исчислении процентов, при этом суд мог бы взыскать и больше, но не может выйти за рамки заявленных требований.

    Расторжение ДДУ в Росреестре при одностороннем отказе от исполнения договора

    Правовое обоснование: п. 8 ст. 48 ФЗ-218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», п. 133 Порядка ведения ЕГРП, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, с 01.01.2017г — ЕГРН).

    Для этого дольщиком в Росреестр подаётся:

    • заявление о внесении в ЕГРН сведений о прекращении договора участия в долевом строительстве.
    • копия уведомления об одностороннем отказе от договора.
    • документы, подтверждающие факт отправки уведомления об отказе от договора.
    • квитанция об оплате госпошлины (350 руб., абз. 5 пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    Для прекращения ипотеки в силу закона при расторжении ДДУ потребуется совместное заявление дольщика и представителя банка.

    Компенсация убытков при расторжении ДДУ

    Какие убытки можно взыскать при расторжении ДДУ?

    Уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту (в суд нужно предоставить справку из банка с расчетом процентов и кредитный договор). Здесь юристу нужно будет доказать вину застройщика и аргументировать наличие причинно-следственной связи между заключением ДДУ и подписанием кредитного договора. Иными словами, между убытками, связанными с уплаченными по кредиту процентами и виновными действиями ответчика, допустившего просрочку передачи квартиры по договору.

    Разницу между ценой, уплаченной по ДДУ и текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда.
    Потребуется заключение экспертизы об оценке, п. 35 Обзора практики. в связи с участием граждан в долевом строительстве . утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.). Здесь юристу нужно доказывать, что истец предпринимал попытки приобрести аналогичное жилье, вместо недостроенного, и безусловно приобретёт его в будущем.В иске потребовать компенсацию расходов на проведение экспертизы.

    Расходы по оплате цены агентского договора. Юристу нужно доказывать, что дольщик не мог купить квартиру напрямую у застройщика, например, в связи с передачей агенту эксклюзивного права по реализации объектов.

    Касательно заявления убытков нужно оценивать каждую ситуацию индивидуально, иначе можно зря потратить деньги на экспертизу, если таковая требуется.

    Вопрос: Подали иск в суд по расторжению ДДУ по месту нахождения застройщика. Суд принял дело к производству.
    После узнали, что в этом суде срезают проценты по 333 ГК в намного большей степени, чем в суде по адресу моей официальной временной регистрации.
    Можно ли отказаться от иска и не потерять при этом свое право на подачу его в другой суд?
    Ответ: В случае отказа от иска вы потеряете право на повторную его подачу в другой суд. Однако, вы можете не ходить на судебные заседания. Если застройщик не будет настаивать на рассмотрении дела по существу, и в иске нет вашего согласие на рассмотрение дела без присутствия истца, суд оставит иск без рассмотрения на основании абз. 8 ст. 222 ГПК. Согласно ч. 2 ст. 223 ГПК оставление иска без рассмотрения не препятствует повторному обращению в суд с тем же исковым заявлением в общем порядке. Риском для вас будет являться требование ответчика на рассмотрение дела по существу.

    Указанные выше рекомендации были даны без учёта условий конкретного договора.

    Инструкция, как пользоваться калькулятором здесь.

    Бесплатная консультация юриста МГЮА по расторжению ДДУ.

    • Поможем определить суд, где больше всего можно получить денег с застройщика;
    • Взыщем по максимуму неустойку и штраф с застройщика по договору долевого участия;
    • Возможен выкуп процентов и штрафа при расторжении ДДУ. Оплата сразу наличными.
    • Перед отправкой застройщику уведомления об одностороннем отказе от договора рекомендуем посоветоваться с юристом.
    • Работаем ежедневно, тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23ч.

    Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

    В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

    При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

    Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

    Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

    Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

    В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

    Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

    Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

    Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

    • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
    • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

    Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

    В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

    Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

    • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
    • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
      • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
      • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

    П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

    1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
    2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

    Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

    • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
    • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
    • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

    Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

    Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

    Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

    1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
    2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
    3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
    4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
    5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

    Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

    • соглашение сторон;
    • паспорт участника долевого строительства;
    • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
    • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

    Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

    Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

    П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

    • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
    • не выполнил одно из следующих требований:
      • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
      • соразмерное уменьшение цены договора;
      • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
    • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
    • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
    • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

    Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

    Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

    • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
    • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
    • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

    Исковое заявление в суд

    Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

    • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
    • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
    • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

    Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

    • копия ДДУ;
    • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
    • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
    • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
    • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

    Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

    До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

    Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

    • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
    • банкротство (при множестве исков).

    Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

    Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

    Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

    Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

    Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

    Возврат денег при расторжении договора долевого участия

    П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

    • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
    • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

    Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

    Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

    Читать еще:  Штраф за использование зимней резины летом

    Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне.

    Расторжение дду по инициативе дольщика фз 214 штраф

    Строительные компании довольно часто не исполняют свои обязательства, и дольщикам ничего не остается, кроме расторжения ДДУ с застройщиком. Для многих покупка квартиры в строящемся доме – единственная возможность обзавестись собственным жильем. И это неслучайно, поскольку цена такой недвижимости гораздо ниже среднерыночной. Но вряд ли кто-то задумывается, что вложение в перспективное на первый взгляд долевое строительство может закончиться долгими судебными тяжбами.

    Содержание

    Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует закон №214-ФЗ. Его приняли с целью остановить анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Несмотря на то, что закон гарантирует инвесторам возврат денег при указанных в нем случаях, нечестных застройщиков меньше не стало.

    Основной гарант безопасности вложений дольщика – ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Застройщики иногда предлагают заключить предварительное соглашение. Однако оно не гарантирует возврат денег при расторжении и не предусматривает ответственности застройщика в соответствии с 214-ФЗ в случае нарушения им обязательств.

    По закону дольщик вправе расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком на весьма выгодных для себя условиях.

    Четыре способа расторжения ДДУ:

    • по инициативе дольщика в одностороннем порядке;
    • по требованию дольщика через суд;
    • по соглашению сторон;
    • по инициативе застройщика в одностороннем порядке.

    Застройщик обязан вернуть дольщику все деньги независимо от причины расторжения ДДУ. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

    Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на юридический адрес строительной компании.

    Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:

    • Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
    • Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
    • По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.

    Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.

    Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть ДДУ без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен. В этом случае нужно либо заключить с застройщиком соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

    В отдельных случаях расторжение договора долевого участия по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями являются нарушения, устранить которые невозможно, среди которых:

    1. Прекращение и приостановка строительства, при этом должно быть очевидно, что даже если оно возобновится, дом не будет введен в эксплуатацию по ДДУ в срок.
    2. Значительные изменения в проектной документации и (или) площади объекта долевого строительства.
    3. Общее имущество и (или) нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
    4. Иные случаи, предусмотренные законом или договором.

    Бывают случаи, когда при подписании акта приема-передачи, обнаруживается, что фактическая площадь квартиры не соответствует размерам, указанным в договоре. При этом ДДУ допускает изменение площади объекта долевого строительства не более 5% в обе стороны. Таким образом, дольщик может расторгнуть договор с застройщиком и вернуть средства, если замер покажет, что реальный метраж квартиры уменьшился или увеличился более чем на 5% в сравнении с проектной площадью. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, с целью увеличить стоимость жилья, и требовать доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в суд.

    Расторжение ДДУ через суд гарантирует дольщику взыскание не только всех вложенных денег, но также процентов за пользование его средствами (для граждан – 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от присужденной суммы. Выплата должна быть произведена не позднее 10 рабочих дней, после вступления в силу судебного решения. В противном случае, со следующего дня после наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции. Каждый дольщик может самостоятельно рассчитать размер компенсации от застройщика с помощью калькулятора неустойки по ДДУ.

    У дольщиков также есть обязательства по ДДУ – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.

    Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым. Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.

    Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

    Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

    Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, то они заключают соглашение о расторжении ДДУ. При таком развитии событий для прекращения договорных отношений не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора является взаимная договоренность сторон. Это наиболее простой и быстрый вариант прекращения отношений, без необходимости обращения в суд.

    Выгодно ли расторгать ДДУ дольщику? Размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и часто она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в договор условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Стоит учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только по истечении срока, отведенного для оплаты.

    Процесс расторжения договора по закону 214-ФЗ более длительный, но он гарантирует, что дольщик получит свои вложения, неустойку, штраф в строго обозначенные сроки. Перед подписанием соглашения с застройщиком, проконсультируйтесь с опытным юристом, который поможет оценить финансовые риски при расторжении ДДУ и предупредит о возможных последствиях.

    Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком и получить все положенные выплаты, обращайтесь в ЮК «Хелп Консалтинг». Несмотря на указанные в законе условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив документы, наши юристы разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит расторгнуть ДДУ с максимальной выгодой. За юридической консультацией обращайтесь по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

    Купить новостройку и передумать: новые возможности для дольщиков

    В подавляющем большинстве случаев граждане решаются расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) в тех случаях, когда застройщик затягивает сроки сдачи дома. Но в последнее время многие покупатели хотят просто забрать деньги и приобрести другое, более качественное, жилье.

    Судебный пересмотр
    Покупатели строящегося жилья по закону имеют право расторгнуть договор долевого участия и потребовать от застройщика возврата уплаченных за квартиру денег. Но лишь в случаях, описанных 9-й статьей 214-ФЗ «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…»: можно аннулировать договор, если застройщик нарушает срок передачи квартиры, значительно меняет параметры дома или же построил его некачественно.

    При этом, как говорится в 214-ФЗ, покупатель строящегося жилья может не только вернуть заплаченные по договору деньги, но и потребовать от застройщика неустойку – в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

    Если же застройщик не нарушал своих обязательств, а дольщик решил отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, неустойку платит покупатель. Чаще всего размер такого штрафа составляет 10% от уплаченной дольщиком суммы – соответствующее условие застройщики практически всегда включают в ДДУ, хотя 214-ФЗ такого требования не содержит.

    Но, как недавно выяснилось, застройщики не имеют права требовать с дольщиков штраф за расторжение договора. Показательный случай произошел с компанией «Ойкумена». В прошлом году один из дольщиков построенного этой фирмой ЖК «Кронштадтский форт» пожаловался в прокуратуру Кировского района на условия заключенного с застройщиком ДДУ: по мнению покупателя, некоторые положения этого документа не соответствуют действующему законодательству. Так в условиях договора было сказано, что если покупатель решится расторгнуть его по собственной инициативе и вернуть заплаченные за жилье деньги, «Ойкумена» возьмет с него штраф – 10% от цены квартиры. В прокуратуре решили, что данное положение нарушает положения Закона о защите прав потребителей. Точнее – 32-ю статью этого документа, по которой потребитель вправе отказаться от исполнения своих обязательств в любое время – при условии, если он оплатит исполнителю фактически понесенные им расходы по исполнению договора.

    В итоге «Ойкумену» привлекли к административной ответственности. Юристы строительной компании попытались обжаловать это решение в арбитражном суде – но служители Фемиды оставили вердикт прокуратуры в силе. И подтвердили, что застройщик не должен требовать с покупателя компенсации при расторжении ДДУ, даже если договор аннулируется по его, дольщика, инициативе.

    Для чего это нужно?
    История умалчивает о причинах, побудивших дольщика «Ойкумены» пожаловаться на условия заключенного с ним договора: в момент, когда была подана жалоба, строительство дома подходило к завершению. Да и сама эта история вряд ли бы заинтересовала БН, если бы не участившиеся в последнее время случаи расторжения ДДУ по инициативе покупателей.

    Многие из опрошенных БН экспертов предпочли не комментировать причины, побуждающие дольщиков отказываться от ранее купленного жилья. «Тенденция наиболее характерна для районов массовой застройки. Во многих случаях рядом с уже возводимыми домами появляются проекты более высокого качества. В результате многие покупатели решают забрать свои деньги и приобрести недвижимость в соседней новостройке», – пояснил один из участников рынка недвижимости на условиях анонимности.

    Еще пару лет назад расторгать договор с застройщиком не было смысла: стоимость жилья в новостройках стабильно росла. А потому иски о возврате средств подавали лишь в отношении проблемных компаний, которые не могли сдать свои объекты по несколько лет. Теперь ситуация изменилась: конкуренция на рынке новостроек Петербурга и его ближайших пригородов растет, предложение перераспределяется в сторону более качественных проектов. И, несмотря на наблюдавшийся в последние пару месяцев ажиотаж на первичном рынке, цены практически не растут.

    При всем том конфликт прокуратуры с компанией «Ойкумена» создал своеобразный прецедент. Осенью прошлого года БН писал о том, что некоторые дольщики используют задержку сроков передачи квартир как формальный повод для расторжения договора. А получив деньги, приобретают продукт более высокого качества.

    Теперь искать повод не придется: желающие аннулировать договор могут пожаловаться на застройщика, требующего отступные за односторонний разрыв отношений. Вероятнее всего, они смогут расторгнуть договор и получить заплаченные по нему деньги.

    Лучше уступить
    Большинство участников рынка, впрочем, не склонны драматизировать ситуацию и говорят, что число «отказников» вряд ли продолжит расти. «Все-таки самым веским основанием для расторжения договора является несоблюдение сроков и технологии строительства», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН» Катерина Гусева. По ее словам, если дольщик решит расторгнуть договор по собственной инициативе, застройщик, скорее всего, не согласится добровольно возвращать средства, и договор придется расторгать через суд. «Процесс может тянуться несколько месяцев и, как показывает практика, сильно изматывает истца. По факту человек намеренно ввязывается в скандал со строительной компанией, из-за чего потом сам же и страдает», – утверждает она.

    Как купить квартиру в новостройке по переуступке Приобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >> Как считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов, гораздо легче и выгодней продать квартиру по переуступке. «По нашим оценкам, в одностороннем порядке расторгают не более 1% всех подписанных ДДУ. Прибегать к такому способу возврата денег целесообразно лишь при острой нехватке денег», – считает эксперт.

    При этом участники рынка уверены, что случай с «Ойкуменой» вряд ли заставит застройщиков пересмотреть условия заключаемых с дольщиками договоров. Пункт, по которому покупатель обязан выплатить неустойку при одностороннем отказе от договора, вряд ли уйдет из его текста.

    Вообще, если покупатель решает расторгнуть договор без объективных на то причин (которые предусмотрены 214-ФЗ), брать с него штраф вполне логично. Ведь именно на средства дольщиков компания строит дом, если же граждане решают вернуть деньги, застройщик в лучшем случае понесет убытки. В худшем, если отказ от договоров приобретет массовый характер, компания может и вовсе прекратить свое существование.

    Текст: Сергей Бардин Коллаж: Владимир Щербаков

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector